Quy định chiều cao xây dựng nhà ở: Được xây bao nhiêu tầng?

Quy định chiều cao xây dựng nhà ở: Được xây bao nhiêu tầng?

“Lô đất nhà tôi có 100m², xây được mấy tầng?” — Đây là câu hỏi phổ biến nhất mà SaigonHouse nhận được từ gia chủ. Câu trả lời không đơn giản vì chiều cao nhà phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố: lộ giới đường/hẻm, diện tích lô đất, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, và quy hoạch riêng của từng địa phương.

—

1. Căn Cứ Pháp Lý Về Chiều Cao Nhà Ở

Chiều cao công trình nhà ở tại Việt Nam được quy định trong nhiều văn bản:

• QCVN 01:2026/BXD — Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng.
• TCVN 9411:2012 — Tiêu chuẩn quốc gia về Nhà ở liên kế (nhà phố).
• Quyết định 56/2026/QĐ-UBND TP.HCM — Quy chế quản lý kiến trúc TP.HCM, kèm Phụ lục 18 chi tiết về chiều cao, khoảng lùi (có hiệu lực từ 07/01/2026).
• Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2026).
• Thông tư 05/2026/TT-BXD — Quy chuẩn phân cấp công trình phục vụ thiết kế.

> Chiều cao công trình được tính từ cốt nền xây dựng (mặt đất theo quy hoạch) đến điểm cao nhất của mái nhà — không bao gồm cột ăng-ten, thu sét, bồn nước, ống khói, thiết bị năng lượng mặt trời trên mái.

—

2. Chiều Cao Mỗi Tầng Được Bao Nhiêu?

Quy chuẩn không chỉ quy định tổng chiều cao mà còn giới hạn chiều cao từng tầng:

> Lưu ý thực tế: Nếu tầng trệt dùng làm garage hoặc showroom, nhiều gia chủ xin chiều cao tầng trệt 4.5m – 5.0m. Tuy nhiên, tổng chiều cao các tầng cộng lại vẫn phải nằm trong giới hạn cho phép.

—

3. Bảng Tra Cứu Số Tầng Tối Đa Theo Diện Tích Lô Đất

Theo TCVN 9411:2012 và quy định của các địa phương, số tầng tối đa phụ thuộc trực tiếp vào diện tích lô đất và kích thước mặt tiền:

3.1. Quy định về tầng Tum (tầng mái)

Tầng tum không tính vào số tầng khi thỏa mãn cả 2 điều kiện:

• Chỉ có chức năng bao che lồng cầu thang / giếng thang máy và che chắn thiết bị kỹ thuật (bồn nước, máy lạnh VRV…).
• Diện tích mái tum không vượt quá 30% diện tích sàn mái.

> Nếu tầng tum có diện tích > 30% sàn mái, hoặc được sử dụng làm phòng ở, phòng sinh hoạt → bị tính là 1 tầng và phải cộng vào tổng số tầng.

—

4. Chiều Cao Theo Lộ Giới Đường/Hẻm

Đối với nhà ở liên kế (nhà phố) tại TP.HCM, chiều cao và số tầng còn phụ thuộc chặt chẽ vào chiều rộng lộ giới (theo Quyết định 56/2026/QĐ-UBND):

Bảng trên chỉ mang tính tham khảo, con số chính xác tùy theo Phụ lục 18 — QĐ 56/2026 và Chứng chỉ quy hoạch mà UBND cấp cho từng lô đất cụ thể.

—

5. Mối Quan Hệ Chiều Cao — Khoảng Lùi

Nguyên tắc chung: nhà càng cao thì khoảng lùi phía trước càng lớn.

Nếu nhà bạn nằm trong hẻm nhỏ mà muốn xây cao, khoảng lùi phía sau cũng bị khống chế:

• Chiều sâu > 16m → lùi sau 2.0m.
• Chiều sâu 9m – 16m → lùi sau 1.0m.
• Chiều sâu < 9m → khuyến khích nhưng không bắt buộc.

—

6. Các Trường Hợp Đặc Biệt

6.1. Nhà trong ngõ/hẻm cụt

Nhà trong ngõ hẻm cụt có chiều rộng dưới 6m thường bị giới hạn tối đa 4 tầng (khoảng 16m) để đảm bảo:

• Xe cứu hỏa có thể tiếp cận.
• Ánh sáng và thông gió cho các hộ dân trong hẻm.

6.2. Nhà khu vực ngoại ô

Tại các huyện ngoại thành TP.HCM (Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ), nhà ở thường bị giới hạn tối đa 3 tầng (khoảng 12m) do hạ tầng cơ sở chưa đồng bộ.

6.3. Nhà góc (2 mặt tiền)

Lô đất góc tiếp giáp 2 đường/hẻm được ưu tiên chiều cao theo đường có lộ giới lớn hơn (tức là lấy con số cao hơn).

—

7. Hậu Quả Khi Xây Vượt Chiều Cao

• Không cấp GPXD nếu bản vẽ vượt chiều cao cho phép.
• Đình chỉ thi công nếu đang xây mà Thanh tra phát hiện vượt tầng.
• Buộc tháo dỡ tầng vi phạm — chi phí tháo dỡ, khôi phục do gia chủ chịu.
• Không hoàn công được → không cập nhật Sổ Hồng → không mua bán, thế chấp.
• Phạt tiền hành chính theo Nghị định 16/2026/NĐ-CP: có thể lên đến hàng trăm triệu đồng.

—

8. Thay Đổi Dự Kiến Từ 2026

Theo Luật Xây dựng (sửa đổi) có hiệu lực từ 01/7/2026, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và có tổng diện tích sàn dưới 500m² sẽ được miễn Giấy phép xây dựng (trừ các khu vực thuộc quy hoạch chung thành phố). Tuy nhiên, việc tuân thủ chiều cao và mật độ xây dựng theo quy chuẩn vẫn bắt buộc.

—

9. Lời Khuyên Từ SaigonHouse

1. Xin Chứng chỉ quy hoạch trước. Đây là giấy tờ duy nhất ghi rõ lô đất của bạn được xây bao nhiêu tầng, chiều cao bao nhiêu mét.

1. Đừng “nhìn hàng xóm mà làm.” Mỗi lô đất có điều kiện riêng — diện tích, mặt tiền, chiều sâu, lộ giới khác nhau → số tầng cho phép cũng khác nhau.

1. Tận dụng tầng tum hợp lý. Thiết kế tầng tum ≤ 30% sàn mái để không bị tính thêm tầng — vừa có phòng kỹ thuật, vừa tối ưu không gian.

1. Cân nhắc tầng hầm. Tầng hầm không tính vào chiều cao công trình, giúp tăng đáng kể diện tích sử dụng mà không vi phạm giới hạn tầng cao.

1. Chọn đơn vị thiết kế am hiểu pháp lý khu vực. SaigonHouse nắm rõ quy định từng quận/huyện tại TP.HCM, giúp anh/chị tối ưu hóa số tầng trong giới hạn pháp luật. Liên hệ tư vấn miễn phí ngay!

—

Nguồn tham khảo: QCVN 01:2026/BXD, TCVN 9411:2012, QĐ 56/2026/QĐ-UBND TP.HCM, Luật Xây dựng 2014, Kiến Tạo Việt, Tổng Kho Máy Xây Dựng, Xây Tổ Ấm, Kiến Trúc 999.

—

Chào mừng đến với SaiGon House! Với bề dày kinh nghiệm, đội ngũ trẻ và đầy năng động, chúng tôi sẽ mang đến cho quý khách hàng sản phẩm tốt nhất với sự hài lòng tuyệt đối. Hãy liên hệ đến chúng tôi để được sự hỗ trợ và tư vấn tốt nhất.

Chúng tôi chuyên nhận thiết kế & thi công các công trình dân dụng và công nghiệp như nhà phố, biệt thự, nhà xưởng, khách sạn, tòa nhà văn phòng, trường học. Thiết kế thi công nội thất nhà phố, biệt thự, văn phòng, trường học, chung cư…

CÔNG TY CỔ PHẦN THIẾT KẾ XÂY DỰNG SAIGONHOUSE

Hotline CSKH: 0961 868 968